HOTĂRÂRE
PRIVIND EXCEPŢIA DE NECONSTITUŢIONALITATE
a articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ
nr. 913-XIV din 30 martie 2000
(calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari în condominiu)
(Sesizarea nr. 64g/2016)

CHIŞINĂU
20 iulie 2016

În numele Republicii Moldova,
Curtea Constituţională, statuând în componenţa:
Dl Alexandru TĂNASE, preşedinte,
Dl Aurel BĂIEŞU
Dl Igor DOLEA,
Dl Victor POPA,
Dl Veaceslav ZAPOROJAN, judecători,
cu participarea dnei Aliona Balaban, grefier,

Având în vedere sesizarea depusă la 27 mai 2016
şi înregistrată la aceeaşi dată,
Examinând sesizarea menţionată în şedinţă plenară publică,
Având în vedere actele şi lucrările dosarului,
Deliberând în camera de consiliu,

Pronunţă următoarea hotărâre:

PROCEDURA

1. La originea cauzei se află excepția de neconstituționalitate a articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000, ridicată de avocatul Igor Chiriac în dosarul nr.3-40/16, aflat pe rolul Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău.

2. Sesizarea a fost depusă la Curtea Constituţională la 27 mai 2016 de către judecătorul Natalia Iordachi din cadrul Judecătoriei Ciocana, mun. Chişinău, în temeiul articolului 135 alin. (1) lit. a) și g) din Constituţie, astfel cum a fost interpretat prin Hotărârea Curţii Constituţionale nr. 2 din 9 februarie 2016, precum și al Regulamentului privind procedura de examinare a sesizărilor depuse la Curtea Constituțională.

3. Autorul excepției de neconstituţionalitate a pretins, în esenţă, că prevederile contestate sunt contrare dispoziţiilor articolelor 16, 41 și 54 din Constituție.

4. Prin decizia Curţii Constituţionale din 8 iulie 2016 sesizarea privind excepția de neconstituționalitate a fost declarată admisibilă, fără a prejudeca fondul cauzei.

5. În procesul examinării excepției de neconstituţionalitate, Curtea Constituţională a solicitat opinia Parlamentului, Președintelui Republicii Moldova și Guvernului.

6. În şedinţa plenară publică a Curţii, sesizarea a fost susținută de avocatul Igor Chiriac, autorul excepției de neconstituționalitate. Parlamentul a fost reprezentat de către dl Sergiu Bivol, şef de secție în cadrul Direcţiei generale juridice a Secretariatului Parlamentului. Guvernul a fost reprezentat de către dl Ion Stratulat, viceministru al Ministerului dezvoltării regionale și construcțiilor, și dl Igor Vieru, șef-adjunct al Direcției juridice a Ministerului dezvoltării regionale și construcțiilor.

CIRCUMSTANŢELE LITIGIULUI PRINCIPAL

7. La 11 iulie 2014, M. P. a cumpărat de la SC „Ecosem Grup" SRL un apartament situat în mun. Chişinău. El nu şi-a dat consimţământul de a fi membru al Asociaţiei de coproprietari în condominiu nr. 55/286, deoarece locuiește permanent peste hotarele Republicii Moldova şi nu a participat la realizarea intereselor acestei asociaţii.

8. La 28 octombrie 2015, M. P. a înaintat un demers Asociaţiei de coproprietari în condominiu nr. 55/286, prin care a solicitat informaţii despre constituirea acesteia din urmă, cu eliberarea copiilor actelor de constituire, precum şi alte date de interes personal, ce vizează drepturile şi interesele sale.

9. Printr-un alt demers, M. P. a solicitat excluderea sa din Asociaţia de coproprietari în condominiu nr. 55/286. La solicitările adresate de M. P. Asociaţia de coproprietari în condominiu nr. 55/286 nu a reacţionat.

10. La 23 martie 2016, avocatul său, Igor Chiriac, a depus la Judecătoria Ciocana, mun. Chişinău, o cerere de chemare în judecată împotriva Asociaţiei de coproprietari în condominiu nr. 55/286, prin care a solicitat, inter alia, încetarea calităţii de membru al Asociaţiei de coproprietari în condominiu nr. 55/286 a dlui M.P.

11. În ședința de judecată din 18 mai 2016, avocatul Igor Chiriac a solicitat ridicarea excepţiei de neconstituţionalitate a articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ.

12. Prin încheierea din aceeaşi dată, instanţa de judecată a dispus ridicarea excepţiei de neconstituţionalitate şi trimiterea sesizării la Curtea Constituţională pentru soluţionare.

LEGISLAŢIA PERTINENTĂ

13. Prevederile relevante ale Constituţiei (republicată în M.O., 2016, nr. 78, art. 140) sunt următoarele:

Articolul 16
Egalitatea

„(1) Respectarea şi ocrotirea persoanei constituie o îndatorire primordială a statului.

(2) Toţi cetăţenii Republicii Moldova sînt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără deosebire de rasă, naţionalitate, origine etnică, limbă, religie, sex, opinie, apartenenţă politică, avere sau de origine socială."

Articolul 41
Libertatea partidelor şi a altor organizaţii social-politice

„(1) Cetăţenii se pot asocia liber în partide şi în alte organizaţii social-politice. Ele contribuie la definirea şi la exprimarea voinţei politice a cetăţenilor şi, în condiţiile legii, participă la alegeri.

(2) Partidele şi alte organizaţii social-politice sînt egale în faţa legii.

(3) Statul asigură respectarea drepturilor şi intereselor legitime ale partidelor şi ale altor organizaţii social-politice.

(4) Partidele şi alte organizaţii social-politice care, prin scopurile ori prin activitatea lor, militează împotriva pluralismului politic, a principiilor statului de drept, a suveranităţii şi independenţei, a integrităţii teritoriale a Republicii Moldova sînt neconstituţionale.

(5) Asociaţiile secrete sînt interzise.

(6) Activitatea partidelor constituite din cetăţeni străini este interzisă.

(7) Funcţiile publice ai căror titulari nu pot face parte din partide se stabilesc prin lege organică."

14. Prevederile relevante ale Legii condominiului în fondul locativ nr.913-XIV din 30 martie 2000 (M.O., 2000, nr.130-132, art.915) sunt următoarele:

Articolul 5
Proprietatea comună

„Proprietatea comună în condominiu include toate părţile proprietăţii aflate în folosinţă comună: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor (încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietăţii imobiliare a condominiului."

Articolul 21
Obligaţiile asociaţiei de coproprietari

„Asociaţia de coproprietari este obligată:

a) să asigure executarea prevederilor prezentei legi, altor acte normative şi ale statutului asociaţiei;

b) să încheie, în numele proprietarilor, contracte cu prestatorii de servicii comunale şi, în baza acestora, contracte cu proprietarii/chiriaşii locuinţelor sau, după caz, să asigure procesul de încheiere a contractelor între prestatorii de servicii şi proprietarii/chiriaşii locuinţelor;

c) să asigure executarea de către toţi membrii asociaţiei a obligaţiilor lor privind întreţinerea şi reparaţia bunurilor imobiliare din condominiu;

d) să asigure starea tehnico-sanitară cuvenită a bunurilor comune din condominiu;

e) să asigure respectarea intereselor tuturor membrilor asociaţiei la stabilirea condiţiilor şi modului de posedare, folosire şi dispunere de proprietatea comună, la repartizarea între proprietari a cheltuielilor pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune din condominiu;

f) să reprezinte, în cazurile prevăzute de legislaţie şi de statutul asociaţiei, interesele membrilor asociaţiei în raporturile cu persoanele fizice şi juridice. "

Articolul 22
Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari

„(1) Membri ai asociaţiei de coproprietari sînt toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu.

(2) Membri ai asociaţiei de coproprietari devin, în mod automat, persoanele juridice, întreprinderi de stat şi/sau municipale, cărora le aparţine dreptul de regie sau de administrare operativă a locuinţelor (încăperilor) din condominiu.

(3) Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari se dobândește din momentul înregistrării de stat a acesteia în modul stabilit.

(4) Persoanele care procură locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii).

[...]."

15. Prevederile relevante ale Declaraţiei Universale a Drepturilor Omului (adoptată la 10 decembrie 1948, la New York, la care Republica Moldova a aderat prin Hotărârea Parlamentului nr.217-XII din 28 iulie 1990) sunt următoarele:

Articolul 20

„1. Orice persoană are dreptul la libertatea de întrunire şi de asociere paşnică.

2. Nimeni nu poate fi silit să facă parte dintr-o asociaţie."

16. Prevederile relevante ale Convenţiei europene pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, amendată prin protocoalele adiţionale la această convenție (încheiată la Roma la 4 noiembrie 1950 şi ratificată de Republica Moldova prin Hotărârea Parlamentului nr. 1298-XIII din 24 iulie 1997), sunt următoarele:

Articolul 11
Libertatea de întrunire şi de asociere

„1. Orice persoană are dreptul la libertatea de întrunire paşnică şi la libertatea de asociere, inclusiv dreptul de a constitui cu alţii sindicate şi de a se afilia la sindicate pentru apărarea intereselor sale.

2. Exercitarea acestor drepturi nu poate face obiectul altor restrângeri decât acelea care, prevăzute de lege, constituie măsuri necesare, într-o societate democratică, pentru securitatea naţională, siguranţa publică, apărarea ordinii şi prevenirea infracţiunilor, protejarea sănătăţii sau a moralei ori pentru protecţia drepturilor şi libertăţilor altora. Prezentul articol nu interzice ca restrângeri legale să fie impuse exercitării acestor drepturi de către membrii forţelor armate, ai poliţiei sau ai administraţiei de stat."

17. Prevederile relevante ale Pactului internațional cu privire la drepturile civile și politice (adoptat la 16 decembrie 1966, la New York şi ratificat de Republica Moldova la 28 iulie 1990, prin Hotărârea Parlamentului nr.217-XII) sunt următoarele:

Articolul 22

„1. Orice persoană are dreptul de a se asocia în mod liber cu altele, inclusiv dreptul de a constitui sindicate şi de a adera la ele, pentru ocrotirea intereselor sale.

2. Exercitarea acestui drept nu poate fi supusă decât restricţiilor prevăzute de lege şi care sunt necesare într-o societate democratică, în interesul securităţii naţionale, al securităţii publice, al ordinii publice ori pentru a ocroti sănătatea sau moralitatea publică sau drepturile şi libertăţile altora. Prezentul articol nu se opune ca exercitarea acestui drept de către membrii forţelor armate şi ai poliţiei să fie supusă unor restricţii legale.

3. Nici o dispoziţie din prezentul articol nu permite statelor părţi la Convenţia din 1948 a Organizaţiei Internaţionale a Muncii privind libertatea sindicală şi ocrotirea dreptului sindical să ia măsuri legislative aducând atingere - sau să aplice legea într-un mod care să aducă atingere - garanţiilor prevăzute în acea Convenţie."

ÎN DREPT

18. Din conţinutul excepției de neconstituționalitate, Curtea observă că aceasta vizează în esenţă calitatea de membru al unei asociaţii de coproprietari în condominiu.

19. Astfel, excepția de neconstituționalitate se referă la un ansamblu de elemente şi principii constituţionale interconexe, precum dreptul la asociere şi principiul nediscriminării.

A. ADMISIBILITATEA

20. Prin decizia din 8 iulie 2016, Curtea a verificat întrunirea următoarelor condiții de admisibilitate:

(1) Obiectul excepției intră în categoria actelor cuprinse la articolul 135 alin. (1) lit. a) din Constituție

21. În conformitate cu articolul 135 alin. (1) lit. a) din Constituție, controlul constituționalității legilor, în speță a Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000, ține de competența Curții Constituționale.

(1) Excepția este ridicată de către una din părți sau reprezentantul acesteia, sau indică faptul că este ridicată de către instanţa de judecată din oficiu

22. Excepția de neconstituționalitate, fiind ridicată de avocatul Igor Chiriac în dosarul nr.3-40/16, aflat pe rolul Judecătoriei Ciocana, mun. Chișinău, este formulată de subiectul abilitat cu acest drept, în temeiul articolului 135 alin. (1) lit. a) și g) din Constituţie, astfel cum a fost interpretat prin Hotărârea Curţii Constituţionale nr. 2 din 9 februarie 2016.

(2) Prevederile contestate urmează a fi aplicate la soluționarea cauzei

23. Curtea reţine că prerogativa de a soluţiona excepţia de neconstituţionalitate, cu care a fost învestită prin articolul 135 alin.(1) lit. g) din Constituţie, presupune stabilirea corelaţiei dintre normele legislative şi textul Constituţiei, ţinând cont de principiul supremaţiei acesteia şi de pertinenţa prevederilor contestate pentru soluţionarea litigiului principal în instanţele de judecată.

24. Curtea observă că obiect al excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispozițiile articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ, care prevăd că „persoanele care procură locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii)".

25. Curtea acceptă argumentele autorului excepţiei de neconstituţionalitate, potrivit cărora prevederile contestate urmează a fi aplicate la soluţionarea cauzei, deoarece sub imperiul acestora s-au născut raporturi juridice, care continuă să producă efecte şi sunt determinante pentru soluţionarea litigiului privind calitatea de membru al Asociaţiei de coproprietari în condominiu.

(3) Nu există o hotărâre anterioară a Curții având ca obiect prevederile contestate

26. Curtea reţine că prevederile contestate nu au constituit anterior obiect al controlului constituţionalităţii.

27. Prin urmare, Curtea apreciază că sesizarea privind excepţia de neconstituţionalitate nu poate fi respinsă ca inadmisibilă şi nu există nici un alt temei de sistare a procesului, în conformitate cu prevederile articolului 60 din Codul jurisdicţiei constituţionale.

28. În speţă, Curtea reţine că autorul excepției invocă faptul că dispoziţiile art. 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ, în partea ce ţine de obligarea proprietarului unei locuinţe (încăperi) din condominiu de a deveni membru al asociaţiei de coproprietari, încalcă prevederile articolelor 16, 41 și 54 din Constituție, precum și art. 20 din Declarația Universală a Drepturilor Omului, art. 11 din Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale (în continuare - Convenţia Europeană) și art. 22 din Pactul internațional cu privire la drepturile civile și politice.

29. Astfel, pentru a elucida aspectele abordate în excepţia de neconstituţionalitate, Curtea va opera cu prevederile articolului 41 combinat cu articolul 16 din Constituţie, precum şi prin raportare la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului (în continuare - Curtea Europeană). Totodată, Curtea reţine că dispoziţiile articolului 54, invocate de autorul excepţiei, sunt irelevante în raport cu norma contestată.

B. FONDUL CAUZEI

Pretinsa încălcare a articolului 41 combinat cu articolul 16 din Constituţie

30. Autorul excepţiei de neconstituţionalitate pretinde că prevederile art. 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ sunt contrare dispoziţiilor articolului 16 din Constituţie, care prevăd că:

„(1) Respectarea şi ocrotirea persoanei constituie o îndatorire primordială a statului.

(2) Toţi cetăţenii Republicii Moldova sunt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără deosebire de rasă, naţionalitate, origine etnică, limbă, religie, sex, opinie, apartenenţă politică, avere sau de origine socială."

31. De asemenea, autorul excepţiei susține că dispozițiile articolului contestat contravin articolului 41 din Constituţie, potrivit căruia:

„(1) Cetăţenii se pot asocia liber în partide şi în alte organizaţii social-politice. Ele contribuie la definirea şi la exprimarea voinţei politice a cetăţenilor şi, în condiţiile legii, participă la alegeri.

(2) Partidele şi alte organizaţii social-politice sînt egale în faţa legii.

[...]."

1. Argumentele autorului excepției de neconstituționalitate

32. În motivarea excepției de neconstituționalitate, avocatul Igor Chiriac pretinde că prin aplicarea prevederilor art. 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ se încalcă dreptul la libera asociere, garantat de articolul 41 din Constituţie, deoarece proprietarul locuinţei nu şi-a dat consimţământul de asociere în asociaţia de coproprietari în condominiu. În plus, exercitarea dreptului la libera asociere se manifestă prin dreptul persoanei de a face parte dintr-o asociație, dar nu prin constrângere.

33. La fel, autorul excepţiei afirmă că prin devenirea, în mod automat, membru al asociaţiei de coproprietari se creează o situaţie de discriminare între proprietarii locuinţelor din condominiu și proprietarii locuinţelor care nu fac parte din condominiu şi nu au o asemenea asociaţie.

2. Argumentele autorităţilor

34. În opinia sa scrisă, Parlamentul a menționat că, ținând cont de scopul creării asociaţiei de coproprietari în condominiu, este evidentă necesitatea deţinerii calităţii de membru al asociaţiei de coproprietari. Dobândirea calităţii de membru al asociaţiei se justifică, de asemenea, în cazul înstrăinării locuinţei, prin care noul proprietar devine succesor de drepturi şi preia toate drepturile şi obligaţiile fostului proprietar în condominiu.

35. În susţinerea constituţionalităţii art. 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ, Parlamentul a relevat că asociaţiile de coproprietari în condominiu au fost create de legiuitor în vederea realizării unui scop de interes general, neaducând atingere principiului egalităţii tuturor cetăţenilor în faţa legii.

36. Preşedintele Republicii Moldova a susţinut că, întrucât obiectul speţei este efectiv plasat pe eșichierul dreptului de proprietate, în special proprietatea în condominiu, proprietarii locuinţelor din condominiu, totuşi, urmează să respecte întocmai prevederile legii ce vizează întreţinerea şi reparaţia locuinţelor (încăperilor) şi proprietăţii comune, achitarea serviciilor şi plăţilor pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune din blocul locativ.

37. De asemenea, în opinie se menționează că proprietarul bunului imobil în condominiu are obligaţia de a-şi onora îndatoririle civile care îi revin ca urmare a deţinerii proprietăţii comune în diviziune, în limita cotei-părţi ce îi aparține.

38. Potrivit Guvernului, dreptul pretins a fi încălcat nu comportă un caracter absolut. Statul poate să aducă restricții asupra exercitării dreptului la libera asociere, iar aceste restricții trebuie să fie prevăzute de lege, să urmărească un scop legitim și să fie necesare într-o societate democratică. Legislatorul, prin impunerea unei astfel de restricții, a urmărit scopul de a proteja drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de locuințe din condominiu, precum și asigurarea administrării proprietății imobiliare și funcționării asociațiilor de coproprietari în condominiu.

39. De asemenea, Guvernul consideră că asociația de proprietari în condominiu a fost creată prin lege în vederea realizării unui scop de interes general, și anume administrarea în bune condiții a clădirilor cu mai multe apartamente, luându-se în consideraţie interesele coproprietarilor legate de realizarea unei bune conviețuiri.

3. Aprecierea Curţii

3.1. Principii generale

40. Curtea reţine că, potrivit jurisprudenţei sale, dreptul la asociere, consfinţit în articolul 41 din Constituţie, prevede posibilitatea cetăţenilor de a se asocia, în mod liber, în partide sau formaţiuni social-politice sau alte tipuri şi forme de organizaţii, care nu au scopuri lucrative şi nu urmăresc obţinerea sau împărţirea unor beneficii.

41. În Hotărârea nr.28 din 21 februarie 1996, Curtea a statuat că:

,,[Dreptul la asociere] prevede posibilitatea cetăţenilor de a se asocia, în mod liber, în partide sau formaţiuni social-politice, [...] sau alte tipuri şi forme de organizaţii [...], cu scopul de a participa la viaţa politică, ştiinţifică, socială şi culturală, sau de a-şi realiza o serie de interese legitime comune."

42. Curtea reține că libertatea de asociere în oricare alte structuri sau organizaţii este garantată de acte internaționale prin prisma art. 4 din Constituţie, care prevede că dispoziţiile constituţionale privind drepturile şi libertăţile omului se interpretează şi se aplică în concordanţă cu Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, cu pactele şi cu celelalte tratate la care Republica Moldova este parte.

43. Astfel, libertatea de asociere este consacrată în art.20 din Declarația Universală a Drepturilor Omului, care prevede că orice persoană are dreptul la libertatea de întrunire şi de asociere paşnică și că nimeni nu poate fi silit să facă parte dintr-o asociaţie. Reglementări similare sunt cuprinse în art. 11 din Convenţia Europeană, precum și în art. 21 din Pactul internațional cu privire la drepturile civile și politice.

44. Totuşi, în jurisprudenţa sa, Curtea Europeană a statuat că obligaţia de a se afilia unei [organizaţii] care are calitatea de instituţie de drept public, fiind instituită prin lege sau în temeiul legii, îndeplinind o activitate de interes public şi urmărind un scop de interes general, nu constituie o asociaţie în sensul articolului 11 din Convenţie (a se vedea, mutatis mutandis, Bota c. României, nr. 24057/03, decizie din 12 octombrie 2004, Le Compte, Van Leuven şi De Meyere c. Belgiei, nr. 6878/75 şi 7238/75, hotărâre din 23 iunie 1981, §§ 64-65).

45. De asemenea, în cauza Vialas Simón c. Spaniei (decizie din 8 iulie 1992), Curtea Europeană a relevat că apartenenţa obligatorie a cetăţenilor la instituţii de drept public nu este contrară art. 11 din Convenţie, întrucât dispoziţiile acestui articol nu oferă o protecţie în ceea ce priveşte instituţiile oficiale.

46. În contextul celor menţionate, Curtea observă că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere pentru a proteja unele interese generale şi care, în perspectiva scopurilor pe care le urmăresc, nu reprezintă, în realitate, modalităţi înscrise în conceptul de liberă asociere, astfel cum acesta este prevăzut de art. 11 din Convenţia Europeană.

3.2. Aplicarea principiilor în prezenta cauză

47. Curtea reține că o formă specifică de asociere a proprietarilor de locuințe este instituită prin Legea condominiului în fondul locativ.

48. Curtea relevă că prevederile acestei legi reglementează raporturile de proprietate în condominiu, modul de creare, exploatare, înstrăinare a proprietăţii imobiliare şi de transmitere a drepturilor asupra ei în condominiu, modul de administrare a proprietăţii imobiliare, precum şi modul de înfiinţare, înregistrare, funcţionare şi lichidare a asociaţiilor de coproprietari în condominiu.

49. Condominiul constituie un complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul în hotarele stabilite şi blocurile (blocul) de locuinţe, alte obiecte imobiliare amplasate pe acesta, în care o parte, constituind locuinţele, încăperile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, se află în proprietate privată, de stat sau municipală, iar restul este proprietate comună indiviză.

50. În acest sens, potrivit art. 355 alin. (1) din Codul civil, dacă într-o clădire există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie având proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia deţin drept de proprietate comună pe cote-părţi, forţată şi perpetuă, asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun.

51. Totodată, art. 349 din Codul civil stabileşte, coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi proporţional cotei lor părţi.

52. În acest context, Curtea menţionează că, în cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii de locuinţe individuale deţin inclusiv un drept de coproprietate comună şi forţată asupra spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă.

53. În acelaşi timp, Curtea observă că, potrivit art. 5 din Legea condominiului în fondul locativ, proprietatea comună în condominiu include toate părţile proprietăţii aflate în folosinţă comună: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor (încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietăţii imobiliare a condominiului.

54. De asemenea, Curtea observă că art. 12 alin. (4) şi (5) din Legea condominiului în fondul locativ prevede că proprietarii participă la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu, iar nefolosirea de către proprietar a locuinţei (încăperii) sau refuzul de a folosi proprietatea comună nu constituie temei pentru a-l elibera, integral sau parţial, de cheltuielile comune pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune în condominiu.

55. Din cele menţionate, Curtea subliniază că existenţa unor spaţii în proprietate comună şi imposibilitatea administrării individuale a acestora de către toţi proprietarii impune necesitatea constituirii unei structuri organizate, aşa cum este asociaţia de coproprietari în condominiu, care să acţioneze în numele şi pentru interesul comun al tuturor coproprietarilor.

56. Prin urmare, dat fiind faptul că niciunul din proprietari nu poate exercita în mod exclusiv dreptul de proprietate asupra cotei-părţi indivize din coproprietatea forţată asupra părţilor comune, este justificată soluţia de a crea asociații de coproprietari.

57. De altfel, în conformitate cu art. 16 alin. (1) din Legea condominiului în fondul locativ, asociaţia de coproprietari se înfiinţează pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia locuinţelor (încăperilor) ce le aparţin şi a proprietăţii comune din condominiu, pentru asigurarea membrilor asociaţiei cu servicii comunale şi cu alte servicii, pentru reprezentarea şi apărarea intereselor acestora, iar potrivit art. 21 lit. d) şi e) din aceeaşi lege, asociaţia de coproprietari este obligată să asigure starea tehnico-sanitară cuvenită a bunurilor comune din condominiu, precum şi să asigure respectarea intereselor tuturor membrilor asociaţiei la stabilirea condiţiilor şi modului de posedare, folosire şi dispunere de proprietatea comună.

58. În acelaşi timp, având în vedere scopul de creare a asociaţiei de coproprietari, prevăzut de art. 16 alin. (1) din legea enunţată supra, Curtea reține că legislatorul a instituit reglementări privind calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari, stabilind la art. 22 alin. (4) al legii că persoanele care procură locuinţe în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra locuinţei.

59. Din prevederile legale enunţate, Curtea subliniază, calitatea de membru în această asociație este inerent legată de calitatea de proprietar al locuinței.

60. Astfel, devenind proprietarul unui apartament, persoana devine coproprietar al părţilor comune din această clădire cu mai multe apartamente şi implicit membru al asociaţiei de coproprietari în condominiu.

61. Necesitatea apariţiei unei asemenea asociaţii este dictată de faptul că există un imobil în care sunt amplasate mai multe locuințe, iar pentru exploatarea benefică a locuințelor este imperativ necesar să fie administrate un şir de bunuri care nu pot aparţine exclusiv unui singur proprietar.

62. Curtea menţionează că persoana, în cazul în care decide să cumpere o locuință într-un bloc locativ, acceptă implicit să intre într-o colectivitate, care urmează să fie gestionată și care are bunuri comune.

63. În acest sens, Curtea reţine că, în speță, persoana nu se asociază într-o asociație obștească sau într-un partid, prin urmare, asociația de coproprietari în condominiu nu are la bază conceptul de liberă asociere.

64. De asemenea, Curtea reține că, pentru a nu ajunge la deteriorarea elementelor comune ale clădirii, se impune implicarea statului pentru a stabili reglementări cu caracter obligatoriu de asociere în scopul de administrare şi gestionare a bunului comun.

65. Curtea relevă că asocierea obligatorie în condominiu este un instrument eficient de soluţionare calitativă a problemelor de administrare şi gestionare a proprietăţii comune, care are la bază instrumente clare ce reglementează raporturile dintre coproprietari, inclusiv atribuţiile şi mecanisme de îndeplinire a sarcinilor ce revin fiecărui participant la aceste raporturi.

66. În acest sens, Curtea reţine că prin constituirea asociaţiilor de coproprietari în condominiu legislatorul a urmărit scopul de a proteja unele interese de ordin general. Or, administrarea şi gestionarea în bune condiţii a proprietăţii comune nu se poate realiza decât în cadrul unei structuri asociative. Prin urmare, impunerea creării asociaţiilor de coproprietari prin lege nu este un scop în sine, dar este o cale de asigurare a procesului de întreţinere a blocurilor locative pentru interesul comun al tuturor coproprietarilor.

67. Astfel, Curtea conchide că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere şi, pornind de la obiectivul pe care îl urmăresc, acestea nu pot fi considerate asociaţii în sensul dreptului la libera asociere. Or, asociaţia de coproprietari se circumscrie anume acestei situaţii.

68. Curtea menţionează că asocierea obligatorie a proprietarilor dintr-un bloc locativ este un mecanism uzual de reglementare în sistemele de drept europene. Astfel, o analiză a reglementării condominiului în dreptul european arată că unele state recunosc ca „asociere" colectivitatea tuturor proprietarilor din condominiu, fie prin instituirea obligaţiei de a forma o asociaţie (Estonia, Belgia), fie prin atribuirea prin lege a statutului de persoană juridică colectivităţii (Franţa), fie prin recunoaşterea că toţi proprietarii alcătuiesc o „comunitate" în numele căreia acţionează un administrator, comunitatea fiind o quasi-asociaţie cu capacitate civilă parţială (Italia, Germania).

69. În baza argumentelor invocate supra, Curtea reţine că, în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică şi nu are la bază principiile ce guvernează libertatea de asociere cuprinse în art. 41 din Constituţie.

70. Cu referire la alegaţiile autorului excepţiei de neconstituţionalitate privind existenţa unei situaţii de discriminare în raport cu proprietarii locuinţelor, care nu fac parte din condominiu şi nu au o asemenea asociaţie, Curtea menţionează că prevederea supusă controlului constituţionalităţii nu aduce atingere principiului egalităţii tuturor în faţa legii, deoarece în acest caz un astfel de proprietar devine subiectul unui alt tip de relații juridice legate de exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune.

71. Pentru aceste considerente, Curtea reţine că prevederile articolului 22 alin. (4) din Legea condominiului în fondul locativ nu pot fi calificate ca fiind contrare dispoziţiilor constituţionale.

Din aceste motive, în temeiul articolelor 135 alin. (1) lit. a) și g) şi 140 din Constituţie, 26 din Legea cu privire la Curtea Constituţională, 6, 61, 62 lit. a) şi e), şi 68 din Codul jurisdicţiei constituţionale, Curtea Constituţională

HOTĂRĂŞTE:

1. Se respinge excepţia de neconstituţionalitate ridicată de avocatul Igor Chiriac în dosarul nr.3-40/16, pendinte la Judecătoria Ciocana, mun.Chișinău.

2. Se recunoaște constituțional articolul 22 alineatul (4) din Legea condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000.

3. Prezenta hotărâre este definitivă, nu poate fi supusă nici unei căi de atac, intră în vigoare la data adoptării şi se publică în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.

Preşedinte                                                                    Alexandru TĂNASE

Chişinău, 20 iulie 2016
HCC nr. 20
Dosarul 64g/2016