Prima   |  Media   |  Rezumatele hotărârilor şi deciziilor relevante ale CEDO | CEDO: Bradshaw și alții v. Malta. Cuantumul extrem de mic al chiriei impus proprietarilor pentru imobilele date în locațiune unui band club. Încălcare
12.11
2018

CEDO: Bradshaw și alții v. Malta. Cuantumul extrem de mic al chiriei impus proprietarilor pentru imobilele date în locațiune unui band club. Încălcare

17 Accesări    

Bradshaw și alții v. Malta - 37121/15

Hotărârea din 23.10.2018 [Secția a III-a]

Articolul 1 din Protocolul nr. 1

Articolul 1 para. 2 din Protocolul nr. 1

Controlul folosinței proprietății 

Cuantumul extrem de mic al chiriei impus proprietarilor pentru imobilele date în locațiune unui band club: încălcare

Articolul 14

Discriminarea 

Excluderea proprietarilor de imobile supuse controlului, închiriate band club-urilor, din prevederile legale care permiteau încetarea în 2028 a contractelor de locațiune protejată: nicio încălcare

În fapt – Reclamanții dețineau în comun proprietatea asupra unui imobil situat într-o zonă importantă din capitala Maltei, pe care l-au închiriat unui band club. Legea îi obliga să reînnoiască anual contractul de locațiune încheiat de ascendenții lor în 1946, însă nu puteau solicita o majorare a chiriei. În 2009 au fost operate modificări care permiteau majorarea chiriei pentru anumite bunuri și stabileau o dată-limită pentru contractele de locațiune protejată a imobilelor cu destinație comercială, care urmau să-și înceteze efectele în 2028. Aceste amendamente nu afectau imobilele reclamanților. În 2014 au intrat în vigoare noi prevederi care permiteau majorarea chiriilor plătite de band club-uri.

În drept – Articolul 1 din Protocolul nr. 1: Band club-urile aveau un rol cultural și social în societatea malteză și, ca atare, Curtea a acceptat că măsura urmărea un scop legitim în interesul public. Totuși, alte considerente puteau fi relevante pentru stabilirea proporționalității măsurii. În special, folosirea proprietății în alte scopuri decât asigurarea bunăstării sociale a chiriașilor și prevenirea lipsei de locuințe erau factori relevanți pentru evaluarea compensației datorate proprietarului. Se poate afirma că situația reclamanților implica un grad de interes public semnificativ redus în comparație cu alte cazuri și care nu justifica o asemenea reducere substanțială a chiriei raportată la prețul de piață.

Între 1967 (când Malta a ratificat Convenția) și 2013 (înainte de adoptarea reglementărilor din 2014), reclamanților li s-a plătit o chirie de aproximativ 97 EUR pe lună pentru locațiunea unui imobil cu mai multe nivele, de 864 de metri pătrați, într-o zonă selectă din capitală. De vreme ce aceasta ar fi putut considerată o chirie potrivită în anii 1960 și 1970, nu se putea afirma același lucru în privința deceniilor ulterioare. În baza evaluării Guvernului din 2014 a valorii chiriei anuale a imobilului, reclamanții primeau 1,25% din valoarea de piață a chiriei. Caracterul disproporționat era clar și evident.

Cu privire la perioada de după anul 2014, deși noile prevederi permiteau într-o măsură mai mica sau mai mare dublarea chiriei primite anterior de către reclamanți, totuși cuantumul acesteia era de aproximativ 3% din valoarea estimată de către Guvern (și aproximativ 1% din valoarea estimată de către reclamanți). De asemenea, chiria era cu aproximativ 14.000 de euro mai mică decât chiria pe care band club-ul o obținea pentru folosirea unei părți din primul nivel în scopuri de servicii catering. Situația a rămas disproporționată și, în lipsa unor acțiuni din partea legislatorului, risca să rămână astfel, pe un termen nedefinit.

Deși reclamanții nu aveau dreptul absolut de a stabili chiria la valoarea de piață, în ciuda amendamentelor din 2009, valoarea chiriei era cu mult mai mică decât valoarea de piață a chiriei sediului. În timp ce măsura generală era, în principiu, de interes public, nu putea fi neglijat faptul că există și un interes privat de natură comercială. În aceste condiții, atât statul, cât și Curtea, în rolul ei de supraveghere, trebuiau să manifeste vigilență pentru a se asigura că măsurile ca cea în discuție nu generau un dezechilibru care impunea o sarcină excesivă pentru proprietari, permițându-le în același timp chiriașilor să obțină profituri exagerate. Mai mult, în asemenea contexte, erau indispensabile garanțiile procedurale eficiente. În afară de procedurile de contencios constituțional, reclamanții nu aveau la dispoziție alte remedii pentru a-și ameliora situația. În consecință, legea nu conținea garanții procedurale efective apte să asigure un echilibru între interesele chiriașilor și cele ale proprietarilor.

Având în vedere utilizarea bunurilor, cuantumul mic al chiriei și lipsa garanțiilor procedurale în aplicarea legii, reclamanților le-a fost impusă o sarcină disproporționată și excesivă, ei trebuind să suporte o parte semnificativă din costurile sociale și financiare ale unui obicei local, oferindu-i în consecință band club-ului un sediu pentru activitate, inclusiv pentru activitatea comercială. În consecință, statul maltez nu a reușit să asigure un echilibru corect între interesele generale ale comunității și protecția dreptului reclamanților de a se bucura de proprietatea lor.

Concluzie: încălcare (unanimitate).

Articolul 14 din Convenție: În calitate de proprietari de bunuri controlate și închiriate band club-urilor, reclamanții s-au aflat într-o situație comparabilă cu proprietarii unor bunuri controlate și închiriate în scopuri comerciale, deoarece ambele categorii de persoane erau supuse unui regim de control al proprietății asupra imobilelor, care nu erau utilizate pentru bunăstarea socială a chiriașilor sau pentru a preveni lipsa unei locuințe. Totuși, reclamanții au fost tratați în mod diferit în măsura în care, spre deosebire de proprietarii ale căror bunuri controlate erau închiriate pentru uzul comercial, nu au beneficiat de modificările legale din 2009 care permiteau eliberarea de sarcini a bunurilor lor începând cu 2028.

Au trecut mai mult de opt ani de la modificările din 2009, iar situația persoanelor aflate într-o poziție similară cu cea a reclamanților a rămas aceeași. Curtea a acceptat că motivul care a stat la baza excluderii reclamanților din aceste amendamente a fost voința guvernului de a continua să păstreze obiceiurile locale și, în special, funcționarea band club-urilor, fapt care era, în sine, unul rezonabil. În cazul reclamanților, măsura a fost contestată pentru că, spre deosebire de ceilalți proprietari, bunurile lor nu aveau să fie eliberate de sarcini în 2028. Așadar, proprietarii în raport cu care reclamanții considerau că sunt discriminați puteau beneficia de aceste prevederi doar peste zece ani. Curtea nu a putut conchide că până la acea dată nu va fi îmbunătățită situația reclamanților, mai ales în lumina încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1, constatate de către Curte. Tratamentul diferențiat existent, contestat de către reclamanți, ar putea fi considerat justificat la această etapă.

Concluzie: nicio încălcare (patru voturi la trei).

Articolul 41: 8,000 EUR în privința prejudiciului moral suferit; 592,000 EUR în privința prejudiciului material suferit.

(Vezi, de asemenea, Fleri Soler și Camilleri v. Malta (satisfacție echitabilă), 35349/05, 17 iulie 2008)

© Această traducere îi aparține Curții Constituționale. Originalul se găsește în baza de date HUDOC. Orice preluare a textului se va face cu următoarea mențiune: „Traducerea acestui rezumat de hotărâre a fost efectuată de către Curtea Constituțională a Republicii Moldova".

 

 
Arrow Prev

              

Arrow Next
Tel.: +373 22 25-37-08
Fax.: +373 22 25-37-46
Total vizitatori: 4018976  //   Vizitatori ieri: 2976  //   azi: 44  //   Online: 44


Acces rapid